高盛警告：抵押贷款利率不断攀升击溃需求 明年美国房价恐陷停滞

日前警告称，高盛随着抵押贷款成本不断攀升，警告击溃人们的抵押贷款负担能力进一步受到削弱，美国楼市需求可能会崩溃，利率明年美国房价的不断增长或将陷入停滞。

高盛分析师预测，攀升未来几个季度，需求美国房价增长将大幅放缓，明年美国到明年第三季度，恐陷涨幅将降至零。停滞

“我们预计房价增长将完全停滞，高盛2023年平均涨幅为0%，警告击溃”高盛首席经济学家Jan Hatzius领导的抵押贷款分析师团队在周二发布的一份报告中表示。

分析师还指出，利率虽然全美房价全面下跌是不断可能的，尤其在某些地区似乎非常可能出现，但大幅下跌似乎不太可能。

周二发布的标普Case-Shiller房价指数显示，6月份全美房价同比上涨18%，低于5月份的19.9%。标普Case-Shiller房价指数在2020年2月至2022年5月期间上涨了逾40%。

美国楼市坏消息不断

近期，美国楼市坏消息不断。 上周公布的数据显示，美国7月新屋销量按年率计算为51.1万套，环比下跌12.6%，同比跌29.6%，距市场预期甚远，创2016年1月份以来新低。

7月成屋签约待过户销售指数（Pending Home Sales Index）跌至89.8，为疫情爆发以来的最低水平。

根据美国全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）的数据，“住房负担能力指数”在6月份跌至33年来新低。该指数是衡量一个典型家庭是否有资格获得按揭贷款。

高盛表示，房价大幅上涨，加上美联储加息导致抵押贷款利率上升，意味着许多买家现在买不起房子。成屋销售可能会进一步下滑，这将对房价构成压力。

分析师们还指出，抵押贷款利率上升和人们负担能力下降，并不是拖累楼市的唯一因素。“在疫情早期增长最快的地区，成屋销售和建筑许可今年下降得更厉害，这表明最近的下降也反映了疫情刺激起来的住房需求出现了回落。”

其他经济学家更为悲观

在新冠病毒大流行初期，美国房价飙升，一方面是由于美国人在疫情封锁期间寻求更多的生活空间，另一方面是因为美联储大幅下调利率，抵押贷款成本也随之降低。

美联储正以上世纪80年代以来最快的速度加息，以控制过热的通胀。该央行6月和7月连续两次各加息75个基点，9月很可能再次进行大规模加息。今年以来，已总计加息225个基点。

今年上半年，美国房屋按揭贷款利率一直在稳步攀升。30年期固定抵押贷款平均利率从年初的略高于3%升至6月份的近6%，此后有所回落，但8月份又出现回升。抵押贷款机构房地美（Freddie Mac）最近的数据显示，截至8月25日当周，30年期抵押贷款利率为5.55%。

Pantheon Macroeconomic首席经济学家伊恩·谢泼德森（Ian Shepherdson）上周在一份报告中告诉客户，在美联储加息和房屋销售大幅下降之后，房价可能已经在下跌。他指出，楼市状况较美联储愿意承认的还要差得多。

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