房贷置换套路深

文/乐居财经 张林霞

“房贷置换，房贷500万贷款10年可省百万利息”，置换“年化利率低至3.4%，套路先息后本，房贷授信20年，置换中间不过桥”……

近期有不少人吐槽，套路收到资金中介打来的房贷电话，劝说他们将手头利率较高的置换房贷转换成利率较低的经营贷，以此来节省大笔利息。套路

“贷款换一换，房贷利息节省几十万”，置换这使得很多背负房贷的套路业主，听着十分心动。房贷

以一套500万元的置换房子为例，按照首套房首付三成，套路剩下350万全部做商贷（利率4.6%），10年还款期限，等额本息的利息总额约为87万元。

如果把350万元转为抵押经营贷，等额本息的利息总额约为68万元。两者利息差值约为19万元左右。

这样一看，“经营贷置换房贷”确实能够省不少钱，但对于背负房贷的业主来说究竟是馅饼还是陷阱呢？

顾名思义，经营贷款是指以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，贷款资金只能用于其企业或个体户的经营需要，是明令禁止流入楼市的。而资金中介通过不法手段，将房贷客户包装成企业经营贷客户，通过在银行申请利率较低的经营贷，来置换利率较高的存量住房贷款，从而赚取手续费、过桥费、中介费、维护成本等各种不法收入，更有甚者可能让客户承受法律风险。

首先，贷款置换本身的“手续费”就非常高。

存量房贷要想转换成经营贷，首先要成为一名个体工商户或者公司法定代表人。按照目前贷款资料包装费用在1万元左右，同时在今后的贷款期限内，每年维持空壳公司的费用在1000元左右。

通常中介会按照贷款金额的1%-3%收取服务费，另外，办理经营贷时，需提前将存量房贷结清，再将解押后的房产作为经营贷的抵押物，在此过程中，中介会提供过桥资金，收费标准从每天万分之六到千分之三不等，即100万元每天需要600到3000元，按照整个流程半个月来算，200万房贷过桥资金的成本约5.4万元。并且，部分经营贷产品要求3至5年归还一次本金，这时客户可能又要找中介花费一笔过桥费用。

其次，经营贷置换房贷面临贷款收回风险或影响征信的风险。

某国有银行客户经理表示，该行会定期对经营类贷款进行数据筛查，系统会对于资金流向不明确的贷款进行风险提示，银行客户经理在贷后管理过程中，客户若不能提供相关证明材料，则会面临贷款收回的风险。并且，他认为这种经营类贷款期限一般只有3-5年，比房贷的期限短很多。银行为了检验客户的财务能力，会在贷款到期后要求客户一次性还完本金，再根据借款人当时的综合条件办理续贷，现在谁都不能保证届时可以续贷成，更不能保证续贷时的利率与原来一样。   

最后，存量房贷置换经营贷涉嫌违法。

湖北大诺律师事务所律师陈进伍表示，不明事理的购房者，如果经受不住资金中介的诱惑，而将名下存量房贷转换成经营贷，是会面临法律风险的。

就政策层面而言，我国是禁止经营贷流入房地产领域的。2021年3月，中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》（简称《通知》）。《通知》规定，银行业金融机构不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款。对企业成立时间或受让企业股权时间短于1年，以及持有被抵押房产时间低于1年的借款人，要进一步加强借款主体资质审核，对工商注册、企业经营、纳税情况等各类信息进行交叉验证，不得以企业证明材料代替实质性审核。

另外，根据《刑法》第一百七十五条之一，“骗取贷款、票据承兑、金融票证罪，以欺骗手段取得银行或者其他金融机构贷款、票据承兑、信用证、保函等，给银行或者其他金融机构造成重大损失的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；给银行或者其他金融机构造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。”

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