外资“逆势”入局中国房地产市场，什么信号？

最近，逆势房地产市场上出现了不少外资的外资身影。

据中指数据，入局截至2022年9月，中国贝莱德、房地大和房屋、产市场易商红木、信号凯德、逆势博枫等外资企业在国内房地产市场加速布局。外资同时以贝莱德、入局高盛为代表的中国部分外资也积极购入中国房企的债券或股票。

例如，房地有媒体报道称，产市场美国最大房产投资集团黑石筹集了近500亿美元（折合人民币超3600亿元）用来抄底中国楼市。信号早在2021年，逆势黑石就从富力地产处收购了广州国际机场富力综合物流园区的全部权益。

“这些迹象反映市场对房地产预期在变化。”金融市场部宏观研究员周茂华表示，从房地产市场长期发展角度看，对于发达经济体来说房地产仍是经济重要支柱产业之一，我国是人口大国，城镇化率仍偏低，房地产仍将继续成为重要支柱产业。从大类资产配置看，目前全球安全、低估值、确定性的资产缺乏，国内房地产行业估值处于低水平，以外资为代表的“聪明钱”已经嗅到先机，外资“抄底”至少反映其对中国房地产未来发展前景已趋乐观。

外资的活跃首先体现在拿地上。

10月24日，国际知名的新加坡房企凯德地产以15亿元成功购入杭州钱塘区约40亩住宅地块。此前，今年3月，凯德置地分别以11.75亿、23.1亿的价格摘得成都和武汉的住宅地块。

2021年11月，日本房企大和房屋在苏州拿下一宗商住地块，时隔9年再次在苏州拿地。据了解，这个项目要建设服务型公寓200套以上，高星酒店客房200间，剩余部分做零售商业。

值得注意的是，近两年外资拿地的溢价率都很低，大和房屋在苏州地块拿地的溢价率为0%。业内人士称，自房地产市场遇冷以来，土地市场成交低迷。在外资关注的一二线城市，成交土地的平均溢价率大幅降低，给了外资房企低溢价拿地的机会。据不完全统计，2021年8月开始到2022年9月的14个月中，有11个月一二线城市成交土地的平均溢价率处于5%以下。

在土地市场频频露面的同时，外资也将目光聚焦在他们一直以来所擅长的商业地产、住房租赁、工业与物流地产等类型的项目领域，寻觅“抄底”机会。

9月中旬，仲量联行披露，博枫资产将收购上海五角场新江湾板块一个租赁住宅项目。这也是博枫在中国的第一个租赁住宅项目。

10月17日，凯德集团以底价20.37亿元成功拍下位于北京CBD的博瑞大厦。此番拍卖，只有凯德一家报名，最终成交价仅为评估价七折。

10月24日，高盛集团与森瑶中国宣布已成立合资公司，首期投资约6.75亿美元用于在中国收购、开发和运营一线城市及周边核心城市的新型工业、物流、冷链等新基建项目。

除了知名外资，对内地房地产市场青睐有加的还有港资房企，包含、恒隆地产等多家港资房企近两年都陆续开始重回内地。

新世界集团执行副主席兼行政总裁郑志刚在媒体采访中表示：“中国房地产市场已经筑底，将慢慢复苏。我非常乐观地认为，它将在未来一两年内复苏得非常非常好。这是一个我们收购土地和资产的好机会”。他还提到，新世界集团将在未来12个月内在上海、广州、杭州和深圳等中国城市投资共计100亿元人民币。在项目选择上，大世界对城市更新类型更加情有独钟，2021年9月和12月共计在大湾区拿下了4宗城市更新项目。

从一二线城市写字楼、长租公寓，到物流园区、旧城改造……梳理外资收购的项目可以发现，他们更加倾向于抄底大规模的持有型和综合型物业项目。周茂华分析认为，随着疫情影响减弱，国内商业活动逐步恢复，加之目前这类商业地产项目的估值低洼，稳定性强、多元化发展，且能提供稳定的现金流回报，吸引资金“抄底”也不奇怪。

“整体来看，包括外资入局在内，房地产行业已经出现了一些可喜的边际变化。”首席固收分析师张旭说。事实上，自8月份以来，房地产开发投资金额已经连续两个月止跌回正。据中指统计，9月份，中国50家代表房企拿地总额环比大幅上涨130.2%。当月，北京、上海、深圳、杭州、苏州、宁波等十个城市进行了第三批集中供地，热点城市土地供应较上月显著增加。

张旭进一步表示，近期，房地产销售面积、竣工面积、投资额的降幅都已出现了收窄，房地产融资也已经出现了反弹。在未来的若干月内，我们会见证房地产市场的顺利“着陆”；在中长期内，我们也会看到房地产市场的平稳健康发展。

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