中梁“重返”信托渠道：3.5亿补血北海某县城项目

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来源：密探财经

稳房地产，重返到底难在哪里？中梁

当前，楼市供需端的信托血北县城项目松绑救市已经非常凶猛了，但作为稳楼市关键一环的渠道房企融资端“亦步亦趋”，明显慢半拍。亿补

近几个月来，海某一些大型民营房企苦撑了一年多，重返实在苦熬不下去了，中梁也相继无奈宣布债务爆雷，信托血北县城项目让人崩溃至极，欲哭无泪。

然而，更多房企拒绝“躺平”，即便夹缝也要求生存。他们很明白一点，最关键的就是公司现金流决不能断掉。

前些年，一些新锐房企赴港上市前恨不得全部剥掉信托，让公司财报看起来稳健一些，但如今“三道红线”犹如三座大山压着，只好重返信托补血。

地产密探注意到，近日一款“长盈精英-招商中梁大湾区1号集合资金信托计划”正在坊间火热推售，受托发行方为“地产信托大户”爱建信托，募资3.5亿元。

这款产品期限2年，预计收益率6.7%至7.6%，所募资金将投向中梁地产位于广西北海市合浦县的“中梁国宾一号”项目开发。

依此不拿看出，这是中梁借助信托渠道“补血”旗下三四线城市房地产项目的一个缩影。很多人一听到三四线楼盘，可能心里就会“发怵”。

当然，从中梁的角度看，北海为人口净流入城市，合浦人口较多，常住人口数在北海市排名第一；去年至今年4月，合浦无新增宅地成交； 国宾一号项目为纯住宅，位于合浦核心主城，县政府所在廉州新区，未来发展潜力较好。

从风控看，中梁为融资可谓实施了多重增信，比如中梁集团、广东中梁溢连带担保；合浦梁景100%股权质押及广东梁源51%股权质押；合浦中梁国宾一号在建工程抵押等。

今年6月份，中梁曾发行过一笔“长三角1号集合资金信托计划”，总募资5.4亿元，优先级2.7亿元来自外部，劣后级2.7亿元中梁认购，所募的其中5亿元收购徐州华梁99%股权及债权，4000万元用于其贷款，具体投向徐州市泉山区项目。

去年以来，中梁在公开债兑付上一直都是高调官宣“提前打款”，彰显公司“高信用”，今年7月底却被打断了节拍，突然官宣一笔金额1257.4万美元的票据到期未偿，已构成实质性违约。

8月下旬，中梁控股披露了今年中期业绩，让外界一脸蒙逼，即上半年总收入223亿元，同比减少约32.1%；归母净利4.38亿元，同比减少约68.3%；归母核心净利5.46亿元，同比减少约63.5%。期内毛利率从去年同期20.8%下降到16.9%。

截至6月底，中梁控股手上有息债务总额减少至307.3亿元，相比去年底402亿元及2020年底541亿元则明显在下降，净负债比率约24.4%。

不过，中梁控股短期偿债危机依然未解除，比如非受限现金短债比1.1，倍数较低；1-2年内到期有息负债占比升至47%，偿债压力依然较大。剔除预收后资产负债率下降到72.8%，但依然处于红线之上。

就三条红线看，中梁仍处于“黄档”。机构还明确指出，当前中梁控股的少数股东权益占比64.7%，少数股东利润占比49%，可能存在错配，而合联营投资/归母权益“1.84”倍，隐性负债值得关注。

当前，中梁控股最大的依靠就是加大房地产销售及回款力度，而信托融资只是一个补充而已。

近日，中梁控股披露今年前8个月全口径销售额约476亿元，相比去年同期1190亿元减少了614亿元，同比跌幅逾五成。

“金九银十”这个窗口期，各地楼市松绑或刺激力度空前，更多房企为生存也势必会“降价跑量”，对偏三四线布局货值的中梁而言，更是如此。

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