专家解读证监会稳定房地产市场政策：“新五条” 核心是支持修复优质房企资产负债表

◎记者 梁银妍

证监会近日决定在股权融资方面调整优化五项措施（下称“新五条”），新五条支持房地产市场平稳健康发展。专家证监政策支持资产业内专家认为，解读通过放宽融资通道，稳核心监管部门支持优质房企修复资产负债表，定房地产在购买存量项目、市场偿还债务、修复项目交付等方面补充资金，优质有助于进一步减轻当前房企资金压力，房企负债也有助于“保交楼”政策落地。新五条

研究部不动产与空间服务行业首席分析师张宇认为，专家证监政策支持资产本次政策调整目的解读在于充分发挥资本市场功能，改善优质房企资产负债表，稳核心盘活存量住宅、定房地产商业、市场基础设施等多种资产，对于降低房企杠杆有积极作用。短期看，“新五条”有助于扭转房地产市场下行风险，并稳定地产行业对宏观经济大盘的支撑；中长期看，有利于构建多层次的房地产融资体系，促进房地产行业与企业新发展模式的形成，与房地产市场平稳健康发展。

首席经济学家明明表示，“新五条”的核心是，在控制新增债务的前提下，改善房企流动性问题，以市场化方式逐步化解房地产市场风险，既要“防风险”，也要“稳增长”。“新五条”以“保交楼、保民生”、盘活存量资产和提振市场信心为主，为出险房企、上市房企、非上市房企等优质企业放开了融资渠道，助力其化解存量债务。

他认为，“恢复涉房上市公司并购重组及配套融资”主要是为了化解存量债务风险；“恢复上市房企和涉房上市公司再融资”主要是为上市房企带来增量资金，非公开再融资的放开拓宽了房企的融资渠道，有利于房企寻找更高风险偏好和更长期的资金来源；“积极发挥私募股权投资基金作用”则拓宽了股权方面的融资渠道。

一位资深人士表示，“新五条”的出台，并不意味着再走房地产无序扩张的“老路”，其核心是支持修复优质房企资产负债表，化解存量风险。“新五条”对募集资金也有更严格的监管，比如明确提到“不能用于拿地拍地、开发新楼盘等”。

业内专家普遍认为，经营稳健、负债指标良好但流动性相对紧缺的优质房企，将率先受益于“新五条”。同时，房地产行业有望呈复苏态势，在政策加持下出现销售回暖。

明明表示，本次政策主要针对经营稳健，但因行业景气度下行等客观因素而受困的房企，优质的国企和民营房企更容易通过股权市场募集到资金。

他认为，关于上市房企的并购重组及配套融资，鉴于年初市场已有并购贷、并购债等经验，预计年内或将有项目落地；关于上市房企非公开再融资和调整境外上市政策，考虑到再融资项目周期较长，寻找定向投资人耗时较久，相关项目预计将于2023年期间逐步落地。

张宇表示，房地产行业将延续“政策落地—信用恢复—预期扭转—销售回升”的复苏态势，2023年基本面指标或将整体表现稳健。当前行业供需两侧政策已全面转向支持与呵护，供给侧从“第一支箭”银行信贷支持、“第二支箭”债券融资帮扶，再到“第三支箭”股权融资松绑层层突破，工具全面、力度积极，有助于行业信用端困难纾解和流动性整体优化，对于短期提振市场信心和中长期促进基本面企稳均有助益。

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